Оценка стоимости недвижимости

Когда физическое или юридическое лицо предполагает совершить продажу, покупку, аренду, расчет налога, раздел наследства, страхование  имущества или получение залогового кредита производится независимая оценка стоимости недвижимости. Данное мероприятие проводится при возникновении сомнений в стоимости объекта недвижимости или в отношении объекта при судебных разбирательствах.

Оценка стоимости недвижимости проводится в отношении целых объектов:

• квартир,
• домов,
• незавершенного строительства,
• земельных участков,
• заводов,
• магазинов и т.п.

Как именно оценить стоимость объекта недвижимости, зависит от типа предстоящей операции:

• для покупки и продажи пользуются рыночной стоимостью;
• для налогообложения – кадастровой;
• для определения эффективности вложений или получения дохода – инвестиционной;
• для вынужденной продажи в строго ограниченные сроки – ликвидационной.

Наибольшее количество сделок связано с куплей-продажей, поэтому чаще используется оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, которая ведётся ведется на основе закона № 135-ФЗ. В ней отражена цена вероятной продажи на конкурентном, открытом рынке, где обе стороны:

• соблюдают собственные интересы;
• свободны в своем выборе;
• осведомлены об особенностях объекта.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости и жилых объектов, проводимая независимыми экспертами, контролируется саморегулируемыми организациями.

Оценить стоимость дома или другого жилого объекта можно разными способами:

• затратным,
• доходным,
• сравнительным.

Затратным методом производится оценка стоимости коттеджа, дачи или частного дома для страхования. В стоимость включаются все средства, затраченные на возведение объекта, его отделку и прочие улучшения, уменьшенные на величину износа. Возмещения этой суммы должно хватить на постройку аналогичного строения взамен утраченного.

При доходном методе учитываются доходы, ожидаемые от коммерческого использования объекта.

Оценка стоимости дома (квартиры) с целью купли-продажи осуществляется сравнительным методом (путем сопоставления с аналогами, выставленными на рынке данного региона).

Если нужно оценить стоимость дачи или жилого дома для продажи, на практике чаще пользуются сравнительным методом. При этом изучается рынок сделок, сопоставление с другими объектами, имеющими аналогичные характеристики:

• метраж,
• местоположение,
• комфортность,
• наличие инфраструктуры,
• время постройки,
• транспортную доступность

и другие факторы.

Так как экономическая ситуация постоянно меняется, независимая оценка действительна полгода.

Оценка кадастровой стоимости недвижимости

Оценка кадастровой стоимости недвижимости производится в процессе массового государственного определения стоимости объектов. Она проводится по решениям органов региональной власти, которые выбирают оценочную организацию. Процедура проводится раз в три-пять лет кроме Москвы, Севастополя и Санкт-Петербурга, где допускается проводить ее раз в два года.

Такая оценка может понадобиться в случаях оформления:

• наследства,
• дарения,
• купли-продажи,
• аренды,
• кредита с залогом или ипотеки,
• жилищных субсидий.

В основном кадастровая оценка проводится для определения базы, из которой рассчитывается налог на недвижимость. Поэтому государство заинтересовано в наиболее высокой стоимости каждого жилого объекта. Массовый характер операции исключает возможность учета всех ценообразующих факторов. Из-за этого иногда требуется независимая оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости. Возникающие споры разрешаются в суде на основе экспертного отчета.

Кадастровой Палатой или Федеральной Службой Кадастра оценка кадастровой стоимости квартиры производится без осмотра, на основании данных, внесенных в кадастр. Расчет ведется в автоматическом режиме без учета конкретных обстоятельств, а потому результат может не всегда соответствовать реальной стоимости. В таком случае обращение к услугам независимых оценщиков может оказаться выгодным и даже необходимым.

Оценка стоимости квартиры

Оценка стоимости квартиры может понадобиться для предоставления:

• в органы опеки и попечительства;
• страховые компании;
• в банки, требующие стоимость оценки квартиры для ипотеки или залогового кредита;
• нотариальные конторы для расчета госпошлины;
• суды для решения наследственных и имущественных споров;
• партнеру по сделке.

Оценка рыночной стоимости квартиры проводится независимым оценщиком после выезда на объект, его осмотра, фотографирования, анализа всех характеристик. При оценке учитывают все образующие цену факторы, начиная от района и заканчивая наличием Интернета. Данную процедуру осуществляет более 30 экспертных организаций.

Для определения стоимости понадобятся следующие документы:

• один из правоустанавливающих документов (свидетельство на право собственности, выписка из ЕГРП, кадастровая выписка);
• технический или кадастровый паспорт;
• документы, удостоверяющие личность собственника и заказчика.

Стоимость оценки

Оценить стоимость объекта недвижимости могут эксперты независимых оценочных организаций, к примеру компания “Технадзор 77”.

Изначально она находится на уровне 8-ми тысячи рублей, так как оценка затрудняется разнообразием планировок, микрорайонов, состоянием экологии и иными факторами. Оценить стоимость квартиры выходит дороже, чем земельных участков, но дешевле, чем коммерческой недвижимости.

Стоимость оценки недвижимости в Москве иногда достигает нескольких десятков тысяч рублей, а в небольших городах с типовой застройкой стоимость как правило невысока. Она варьируется в зависимости от ее местоположения и сложности объекта.